Achat d’un bien immobilier : Quels critères faut-il prendre en compte ?

Résultats Présidentielle 2012

Ain	Guyane	Moselle
Aisne	Haut-Rhin	Nievre
Allier	Haute-Corse	Nord
Alpes-de-Haute-Provence	Haute-Garonne	Nouvelle-Calédonie
Alpes-Maritimes	Haute-Loire	Oise
Ardèche	Haute-Marne	Orne
Ardennes	Haute-Saone	Paris
Ariège	Haute-Savoie	Pas-de-Calais
Aube	Haute-Vienne	Polynésie Française
Aude	Hautes-Alpes	Puy-de-Dôme
Aveyron	Hautes-Pyrénées	Pyrénées-Atlantiques
Bas-Rhin	Hauts-de-Seine	Pyrénées-Orientales
Bouches-du-Rhône	Hérault	Rhône
Calvados	Ille-et-Vilaine	Saint-Martin Saint-Barthélemy
Cantal	Indre	Saint-Pierre-et-Miquelon
Charente	Indre-et-Loire	Saone-et-Loire
Charente-Maritime	Isère	Sarthe
Cher	Jura	Savoie
Corrèze	La Réunion	Seine Saint Denis
Corse-Sud	Landes	Seine-et-Marne
Cote d'Or	Loir-et-Cher	Seine-Maritime
Côtes-d'Armor	Loire	Somme
Creuse	Loire-Atlantique	Tarn
Deux-Sèvres	Loiret	Tarn-et-Garonne
Dordogne	Lot	Territoire de Belfort
Doubs	Lot-et-Garonne	Val d'Oise
Drôme	Lozère	Val de Marne
Essonne	Maine-et-Loire	Var
Eure	Manche	Vaucluse
Eure-et-Loir	Marne	Vendée
Finistère	Martinique	Vienne
Français à l'étranger	Mayenne	Vosges
Gard	Mayotte	Wallis et Futuna
Gers	Meurthe-et-Moselle	Yonne
Gironde	Meuse	Yvelines
Guadeloupe	Morbihan

Société

Le montant de la commission prise par l’agence. C’est un critère accessoire mais non négligeable. Qui la supporte ? Le montant de la commission se situe autour de 5 à 6 % du montant de la vente. C’est négociable, bien évidement.

Logiquement l’acheteur et le vendeur se partagent le paiement de cette commission. Mais dans la réalité c’est l’acheteur qui la supporte puisque c’est le vendeur qui fixe le prix qu’il souhaite percevoir. Mais comment savoir si on achète au juste prix ?

On peut se référer à un prix moyen en consultant les sites en lignes par exemple celui des notaires www.paris.notaires ou encore www.notaires.fr , celui du Crédit foncier www.marche-immo.com ou encore celui de la Fnaim www.fnaim.fr Et bien sur, faire le tour des agences pour faire des comparaisons locales. Il faut dans le cadre de la visite, noter tout ce qui peut justifier un prix plus élevé que la moyenne ou moins élevé.
Ces critères sont nombreux. Certains sont objectifs et d’autres subjectifs.

Une situation en centre-ville, un quartier calme, un parking, les transports à proximité, la présence d’un ascenseur, la présence d’un gardien, les travaux à réaliser ou qui viennent d’être réalisé, l’isolation thermique…. Enfin, il ne faut pas hésiter à venir deux ou trois fois à des moments différents pour se faire une idée précise de la luminosité et du calme.

Du coté des financements, le PAS, le prêt à l’accession sociale peut être utile

Le PAS est un prêt conventionné qui permet d’acheter sa résidence principale et exclusivement sa résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien. Le PAS est soumis à des conditions de ressources.

Par exemple, pour un couple marié ou pacsé avec deux enfants à charge en région parisienne, les revenus du foyer ne doivent pas dépasser 56 875 euros en 2009… c’est l’année précédent l’année de la demande donc les revenus 2009 pour une demande en 2010 qu’il faut prendre en compte.

Il faut donc comparer les PAS et les prêts bancaires classiques. Aujourd’hui on trouve des taux fixes moyen à 3,75% sur quinze ans et à 3,90% sur vingt ans….

En fait, tout dépend du profil de l’emprunteur. Le PAS reste en règle générale intéressant pour ceux qui peuvent bénéficier de l’aide au logement. Cette aide va soulager le remboursement de l’emprunteur puisqu’elle sera versée chaque mois à la banque qui aura effectué le prêt.

Enfin, certains établissements proposent de financer l’achat d’un bien immobilier au moyen d’un crédit « in fine ». Ce n’est pas forcément une bonne idée.

Un crédit in fine c’est un prêt particulier. On rembourse pendant la durée de l’emprunt seulement les intérêts et à la fin de l’emprunt on rembourse le capital. La technique est la suivante. L’emprunteur souscrit un contrat d’assurance vie ou de capitalisation au bénéfice de la banque pour reconstituer le capital. Il n’y a pas d’intérêt particulier à préférer ce type d’emprunt plutôt qu’un prêt classique amortissable pour une accession à la propriété. En revanche, quand on veut louer et que l’on dispose par ailleurs de revenus fonciers et d’une forte imposition, le jeu peut en valoir la chandelle pour neutraliser des revenus fonciers. Chaque cas est particulier, il faut faire une simulation sérieuse avant de se prononcer.

Par Patrick Lelong

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