Immobilier locatif - Investir en direct ou non ?

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Cher	Jura	Savoie
Corrèze	La Réunion	Seine Saint Denis
Corse-Sud	Landes	Seine-et-Marne
Cote d'Or	Loir-et-Cher	Seine-Maritime
Côtes-d'Armor	Loire	Somme
Creuse	Loire-Atlantique	Tarn
Deux-Sèvres	Loiret	Tarn-et-Garonne
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Essonne	Maine-et-Loire	Var
Eure	Manche	Vaucluse
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Finistère	Martinique	Vienne
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Gers	Meurthe-et-Moselle	Yonne
Gironde	Meuse	Yvelines
Guadeloupe	Morbihan

Société

Pour répondre à cette question, il faut rappeler ce qu’est la loi Scellier et ce qu’est une SCPI. La loi Scellier permet à ceux qui achètent un bien immobilier neuf pour le donner en location pendant 9 ans (à titre de résidence principale pour le locataire) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du prix de l’acquisition dans la limite d’un plafond de 300.000 euros...

Une SCPI est une société civile de placements immobiliers. On parle aussi de pierre papier. Au lieu d’acheter de la pierre en direct, vous achetez des titres de sociétés qui détiennent de la pierre sous la forme d’un patrimoine diversifié. Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI Scellier par rapport à un investissement sous le même régime en direct ?

L’avantage fiscal, autrement dit la réduction d’impôt est identique. Que l’on achète un bien en direct ou sous la forme de SCPI, on bénéficie directement de la réduction d’impôt. Avec les SCPI, la mise de fonds est généralement plus faible. En tout cas, elle peut s’adapter avec beaucoup plus de souplesse à la situation fiscale personnelle
du souscripteur. C’est plus difficile avec de la pierre en direct.

Avantages et inconvénients

Le principal, c’est la revente. Contrairement aux SCPI dites de rendement, sans avantage fiscal particulier comme celles qui investissent dans les murs de boutiques par exemple, les SCPI fiscales n’intéressent que le premier acquéreur. L’avantage fiscal ne se transmet pas lors de la revente. Cela signifie que l’on est condamné à conserver ses parts de SCPI jusqu’à la dissolution de la société civile. Il sera toujours plus facile de vendre un bien en direct, même sans avantage fiscal particulier et peut-être de réaliser une plus-value.

On peut acheter des SCPI à crédit comme pour un bien immobilier au moyen d’un crédit amortissable ou d’un crédit « in fine ». Tout le monde connaît le crédit amortissable. Dans chaque remboursement, il y a une part de remboursement des intérêts et du capital. A la fin du crédit, tout est payé.

Dans le crédit in fine, c’est différent. Pendant toute la durée de l’emprunt on rembourse les intérêts et le capital n’est restitué qu’à la fin en une seule fois. Les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers. La déduction est donc maximale. Mais pour reconstituer le capital à rembourser, il faut souscrire, dans le même temps, un contrat d’assurance vie ou une formule comparable qui va accueillir les remboursements et dont une partie va produire des intérêts. Et ces intérêts capitalisés vont servir au remboursement final.

Par Patrick Lelong

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