Prêts épargne logement, rachat de prêts et plus-values... Quelle conduite adopter ?

Résultats Présidentielle 2012

Ain	Guyane	Moselle
Aisne	Haut-Rhin	Nievre
Allier	Haute-Corse	Nord
Alpes-de-Haute-Provence	Haute-Garonne	Nouvelle-Calédonie
Alpes-Maritimes	Haute-Loire	Oise
Ardèche	Haute-Marne	Orne
Ardennes	Haute-Saone	Paris
Ariège	Haute-Savoie	Pas-de-Calais
Aube	Haute-Vienne	Polynésie Française
Aude	Hautes-Alpes	Puy-de-Dôme
Aveyron	Hautes-Pyrénées	Pyrénées-Atlantiques
Bas-Rhin	Hauts-de-Seine	Pyrénées-Orientales
Bouches-du-Rhône	Hérault	Rhône
Calvados	Ille-et-Vilaine	Saint-Martin Saint-Barthélemy
Cantal	Indre	Saint-Pierre-et-Miquelon
Charente	Indre-et-Loire	Saone-et-Loire
Charente-Maritime	Isère	Sarthe
Cher	Jura	Savoie
Corrèze	La Réunion	Seine Saint Denis
Corse-Sud	Landes	Seine-et-Marne
Cote d'Or	Loir-et-Cher	Seine-Maritime
Côtes-d'Armor	Loire	Somme
Creuse	Loire-Atlantique	Tarn
Deux-Sèvres	Loiret	Tarn-et-Garonne
Dordogne	Lot	Territoire de Belfort
Doubs	Lot-et-Garonne	Val d'Oise
Drôme	Lozère	Val de Marne
Essonne	Maine-et-Loire	Var
Eure	Manche	Vaucluse
Eure-et-Loir	Marne	Vendée
Finistère	Martinique	Vienne
Français à l'étranger	Mayenne	Vosges
Gard	Mayotte	Wallis et Futuna
Gers	Meurthe-et-Moselle	Yonne
Gironde	Meuse	Yvelines
Guadeloupe	Morbihan

Société

On peut transférer son plan d’épargne logement (PEL) vers une autre banque, profiter d’un prêt et récupérer la prime d’Etat. A condition de respecter certaines procédures au demeurant fort simples.

Il suffit de mettre fin au plan d’épargne logement et de transférer les droits à prêt à la nouvelle banque. Du côté du prêt, il est possible d’emprunter jusqu’à 92.000 euros. Le montant dépend de l’épargne accumulée. Pour récupérer la prime d’Etat dont le montant est plafonné à 1.525 euros, le mensuel patrimonial Le Revenu donne une astuce. Il faut réaliser quelques travaux d’extensions, de réparation ou d’amélioration dans sa résidence principale et les financer à crédit en veillant à ce que le montant du prêt et celui des travaux soient en cohérence.

Vous avez souscrit un emprunt immobilier deux ans avant la baisse des taux actuels ? Vous avez intérêt à renégocier votre emprunt. Explication. Dans les premières années d’un prêt immobilier classique (prêt amortissable), on rembourse surtout des intérêts. Si vous êtes en fin de prêt (généralement les cinq dernières années), la renégociation n’en vaut pas la peine puisque vous remboursez surtout du capital.

Première démarche donc : vérifiez que le différentiel de taux est d’au moins 1 %. Et assurez-vous qu’il vous reste suffisamment de mensualités (et donc d’intérêts) à rembourser. Si le TEG, (le taux effectif global) est d’au moins 1 point inférieur à ce qui se pratique sur le marché, la renégociation peut s’avérer utile. Rappelons que le TEG comprend le taux de l’emprunt, les frais de dossier, le prix de la garantie, une hypothèque par exemple et, bien sûr, les assurances emprunteurs. Ici comme ailleurs, il ne faut pas lâcher la proie pour l’ombre. Et, donc, prendre sa calculette. Ensuite, mieux vaut commencer par s’adresser à la banque qui a prêté de quoi acheter son bien immobilier et lui demander de faire un effort.

Elle le fera si elle a intérêt à conserver un bon client. Ce sera tout bénéfice pour l’emprunteur car il n’y aura aucun frais à engager et les mensualités ou la durée du crédit seront revues à la baisse. Maintenant, si elle ne le fait pas, l’emprunteur aura intérêt à solliciter une autre banque ou un courtier en prêts pour disposer d’un large éventail de propositions. A ce stade, il faudra comparer la nouvelle offre et l’ancienne, voir s’il y a des pénalités pour remboursement anticipé. En somme, faire le point. Plus le différentiel entre l’ancien taux et le nouveau est important, plus il reste de mensualités à rembourser et plus le jeu en vaut la chandelle.

Enfin, si la vente de la résidence principale n’entraîne pas le paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières, il n’en est pas de même pour la revente d’une résidence secondaire. Comment limiter l’impact de l’impôt sur les plus-values immobilières ?

La réponse est : en vendant le plus tard possible. En tout cas, au-delà de cinq ans car, après cette échéance, il existe un abattement de 10 % par année de détention. Cela veut dire qu’au bout de quinze ans de détention, l’impôt sur les plus-values disparaît.

Par Patrick Lelong

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