Immobilier commercial : Unibail-Rodamco rachète l'australien Westfield

Le leader européen de l'immobilier commercial Unibail-Rodamco va racheter son homologue australien Westfield pour créer un géant des complexes commerciaux, marquant une des plus grosses opérations de fusion/acquisition en Asie de ces dernières années.

L'offre d'Unibail-Rodamco, acceptée par Westfield, valorise l'australien à 20,9 milliards d'euros (24,7 milliards de dollars). Unibail-Rodamco a de son côté une capitalisation boursière de 22 milliards d'euros.

Unibail-Rodamco et Westfield possèdent de grands complexes commerciaux aux Etats-Unis et en Europe, comme le centre commercial Westfield World Trade Center de New York ou le Westfield de Londres, les Quatre Temps à la Défense et le Forum des Halles à Paris.

Face aux menaces que fait peser le commerce en ligne sur les centres commerciaux, les deux entreprises misent sur le concept de centres commerciaux de divertissement, où le public se rend pas seulement pour acheter mais aussi pour consommer des loisirs (cinéma, restauration, jeux...) ou tout simplement se promener.

Sur les 104 centres commerciaux que détiendra le nouveau groupe, 56 sont de tels centres, selon Unibail Rodamco.

"Nous nous complétons sur de multiples aspects", a expliqué mardi matin Christophe Cuvillier, le président d'Unibail-Rodamco, lors d'une conférence téléphonique avec des journalistes.

"Géographiquement, Unibail Rodamco est présent dans 11 pays d'Europe" tandis que Westfield est présent "dans les villes les plus riches des Etats-Unis et à Londres, avec un très gros projet en cours à Milan", a souligné M. Cuvillier, qui continuera à diriger le nouvel ensemble.

"Nous aurons au total un portefeuille de 104 centres dans 13 pays, accueillant 1,2 milliard de visiteurs" par an, a-t-il précisé.

La valeur du patrimoine immobilier combiné, "positionné stratégiquement dans 27 des métropoles les plus dynamiques du monde", est estimée à "61,1 milliards d'euros (72,2 milliards de dollars)", selon les deux groupes.

Le nouveau groupe issu de l'opération aura un effectif combiné de 3.700 salariés. La marque Westfield sera progressivement utilisée pour les centres commerciaux de divertissement du groupe.

A 12H10, le titre Unibail-Rodamco cédait 2,14% à 219,30 euros dans un marché parisien en très légère hausse.

Au-delà de cette opération, certains analystes s'interrogent sur les perspectives pour le secteur.

"Certains groupes d'immobilier commercial semblent favoriser la course à la taille", a estimé Jasper Lawler, de London Capital Group.

"Le problème est que la baisse de fréquentation des centres commerciaux en raison de la concurrence du commerce en ligne est un phénomène mondial", a-t-il ajouté dans une note. "Unibail Rodamco double de taille dans un secteur en plein déclin générationnel".

- Synergies de 100 M EUR -

L'opération se fera par remise d'actions Unibail Rodamco, plus une somme en numéraire, valorisant à 7,55 dollars américains le titre Westfield, soit une prime de 17,8% sur le cours de clôture le 11 décembre.

À l'issue de l'opération, "les actionnaires existants d'Unibail-Rodamco détiendront environ 72% des titres jumelés du groupe et les porteurs de titres de Westfield en détiendront environ 28%", selon le communiqué.

La famille Lowy, actionnaire historique de Westfield, "souhaite conserver une participation significative" dans le nouveau groupe, précise le communiqué.

Pour réaliser l'opération, Unibail-Rodamco va émettre 38,7 millions d'actions au profit des porteurs Westfield, et Deutsche Bank et Goldman Sachs se sont engagés à fournir jusqu'à 6,1 milliards d'euros pour couvrir les besoins en numéraire.

Selon le communiqué commun, les synergies attendues après la fusion sont estimées à 100 millions d'euros par an.

Le nouveau groupe aura un "bilan solide" et un ratio d'endettement de 39%, "se situant confortablement dans la fourchette des objectifs historiques d'Unibail Rodamco (entre 35% et 45%)".

Dans un communiqué, l'agence de notation Standard & Poors a annoncé qu'elle maintenait à Unibail Rodamco sa note A réservée aux emprunteurs solides et qu'elle n'envisageait pas de baisser cette note, compte tenu des bons ratios financiers du groupe.

L'opération devrait être effective "au premier semestre 2018", après les formalités usuelles et notamment l'approbation des actionnaires des deux groupes, et l'accord des tribunaux australiens.

Avant l'opération, Westfield rendra autonome sa filiale technologique OneMarket, dont les titres seront distribués à ses actionnaires pour former une nouvelle entité cotée à la bourse australienne.