Les grandes artères, alternative au déclin des centres commerciaux ?

Oxford Street, les Champs-Élysées, la via dei Condotti, le Passeig de Gracia, la Gran Via... Ces grandes artères commerçantes européennes, très passantes, constituent-elles une alternative aux centres commerciaux qui semblent en déclin ?

Selon le cabinet de conseil en immobilier d'entreprise Cushman and Wakefield, "le niveau des livraisons du 1er semestre 2017 est inférieur de 11% à celui relevé à la même période en 2016", en raison "d'une concurrence toujours plus intense avec les équipements existants", de "l'évolution du comportement des consommateurs" et enfin de "la croissance du commerce en ligne".

Plusieurs solutions s'ouvrent donc aux foncières: rénover et/ou étendre le parc déjà existant, lancer des concepts innovants de centres commerciaux "ouverts", ou se tourner vers les centres des grandes villes.

"Depuis un peu moins de deux ans, nous investissons dans du +high street retail+ (commerces dans les rues emblématiques, NDLR), surtout à Paris", et notamment dans les 12 zones touristiques internationales (ZTI) de la capitale française, explique à l'AFP Xavier Musseau, le directeur général de Hines France, lors du Mapic, le salon de l'immobilier commercial à Cannes, qui s'achève vendredi.

- "recréer du tissu urbain" -

Mandaté par le fonds allemand BVK, le plus important groupe de gestion de fonds de pensions réglementés en Allemagne, pour acquérir des actifs dans toute l'Europe, Hines a acheté l'été dernier à Banimmo, qui l'avait complètement réhabilité, le "marché Saint-Germain", dans le VIe arrondissement de Paris, pour 130 millions d'euros.

Le but étant de "revitaliser" cette halle couverte classée, datant du XIXe siècle, qui vivotait depuis des années. Elle abrite toujours un marché alimentaire au côté duquel quatre grandes enseignes vont désormais s'installer: Marks and Spencer, Uniqlo, Apple et Nespresso.

"L'idée, c'est de recréer du tissu urbain, car le marché, c'est le cœur des villes, on est au plus près des besoins des gens", explique M. Musseau.

Pour lui, se concentrer sur les rues prestigieuses équivaut à un exercice de précision: "parfois, ça se joue à quelques mètres, à un côté ou un autre du trottoir, au sens de passage des gens... Il faut être très attentif au maillage".

Ces grandes artères européennes ont le vent en poupe: BNP Paribas Real Estate a ainsi publié en amont du Mapic la première étude pan-européenne basée sur le trafic piétons des axes commerçants de 23 métropoles, réalisée le 10 juin dernier entre 14h00 et 16h00.

- Oxford Street au top -

Sans vraiment de surprise, c'est Oxford Street à Londres qui draine le plus de monde: 13.500 piétons par heure.

Dans le Top 5, figurent ensuite la Kaufingerstrasse à Munich (12.832), la Calle de Preciados à Madrid (10.292), le Zeil à Francfort (10.280) et les Champs-Elysées à Paris (10.277).

S'agissant des rues uniquement tournées vers des commerces de luxe, c'est la via dei Condotti à Rome qui arrive en tête. Selon l'étude, ces rues doivent leur succès au fait qu'elles sont des "zones piétonnes +emblématiques+ qui jouissent d'un haut degré d'activité touristique".

Proximité des transports en commun, rénovation urbaine et hausse du tourisme sont les grands facteurs de dynamisme de ces artères commerçantes.

Pour preuve de ce nouvel attrait, de grandes enseignes, malgré des loyers se chiffrant en millions, reviennent sur ces axes: "en 2018, l'avenue des Champs-Élysées accroîtra encore ses flux piétons et sa puissance commerciale avec l'arrivée des Galeries Lafayette sur plus de 7.500 m2 et l'ouverture d'un +flagship+ Apple Store", souligne ainsi Thierry Bonniol, directeur associé commerce France chez BNP Paribas Real Estate.

L'étude des flux piétonniers est devenu si cruciale pour les enseignes que le cabinet de conseil en immobilier d'entreprise JLL a créé un nouvel outil, intitulé "Live Retail Intelligence", qui permet, par l'étude des données qualifiées sur les flux piétons (profil des passants, précision géographique et saisonnalité des passages), de rassurer les enseignes dans leur stratégie et leur choix d'implantation.

L'offre n'est pour l'instant disponible qu'à Paris mais le cabinet prévoit de la développer prochainement à Lyon, Lille, Marseille et Bordeaux.