France : fabuleuse année 2016 pour l'immobilier ancien, grâce aux taux bas

L'année écoulée a été un "très grand cru" pour l'immobilier ancien estime ce lundi 2 Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt (700 agences) dont les transactions ont bondi de 12,8% comparé à 2015 au plan national, tandis que son concurrent Guy Hoquet L'Immobilier (450 agences), filiale du groupe Nexity, a vu ses ventes bondir de 11,5% en France, et même 15% à Paris. De son côté Orpi, premier réseau du pays avec quelque 1.200 agences, a publié mi-décembre un volume de ventes en progression de 10%.

Les économistes pronostiquent 840.000 transactions à l'échelle de la France, souligne Laforêt, tandis que Guy Hoquet prédit jusqu'à 850.000 ventes. Encore plus optimiste, Orpi table sur 900.000 ventes. Les chiffres définitifs seront publiés par les notaires dans les prochaines semaines.

Ce dynamisme du marché est dû à des "conditions exceptionnelles de taux", rappelle Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet qui parle d'une "période extraordinaire, un moment historique", ainsi qu'à des prix en recul de 8% depuis 2011. Ces deux facteurs ont diminué le prix d'un achat immobilier "de 20 à 25%".

Après un an de baisse continue, les taux d'intérêt ont très légèrement augmenté en décembre à 1,34% en moyenne, a annoncé lundi de son côté l'observatoire Crédit Logement/CSA.

Même s'ils ont "sans doute atteint un seuil historique, en-dessous duquel il sera difficile de descendre", relève Elix Rizkallah, président de Laforêt, ils "offrent aux emprunteurs un pouvoir d'achat qui dynamise l'ensemble du marché immobilier".

Ces ventes très étoffées ont été tirées par les deux moteurs traditionnels du marché: les ménages qui accèdent à la propriété et les investisseurs. "Très actifs", note Guy Hoquet, les primo-accédants sont aussi de plus en plus présents, en générant 40% du volume des transactions en 2016 contre 36% l'année d'avant et 24% en 2012, au sein du réseau.

En parallèle, les "secundo-accédants", qui vendent un logement pour en racheter un autre, reculent en ne représentant plus que 42% des volumes de ventes, contre 60% en 2012.

Et sur les petites surfaces, recherchées par les primo-accédants "pour des raisons budgétaires" comme par les investisseurs - passés de 11% des transactions en 2015 à 15% en 2016 -, le marché est "très fluide".

Les investisseurs sont de retour en générant 18% des transactions en 2016, soit le double du volume de 2015, chez Guy Hoquet et 15% chez Laforêt (contre 11%).

En vigueur à Paris depuis août 2015, l'encadrement des loyers qui, selon les professionnels de l'immobilier, devait faire fuir les investisseurs, a eu "bien moins d'effet que tous ne l'avaient imaginé", dit M. Abraham à l'AFP. Par ailleurs, "dans les secteurs urbains dynamiques et denses, tels que les hyper-centres, les ventes qui se réalisent en moins de 15 jours sont désormais fréquentes", observe Laforêt

Les aides publiques, Prêt à taux zéro (PTZ) en faveur des primo-accédants et dispositif fiscal Pinel pour l'achat d'un logement à louer, ont aussi favorisé l'immobilier ancien.

Même si le PTZ dans l'ancien "pose des conditions encore trop restrictives, en périphérie des villes moyennes et dans les zones rurales, il joue son rôle et progresse, participant à la hausse soutenue du volume de transactions", note Laforêt.

De leur côté, les prix ont progressé de façon "raisonnable", commente Orpi, en partie de façon mécanique, en raison de l'augmentation du nombre de projets : 1% en France chez Orpi, 1,9% (et même 3,8% à Paris) chez Laforêt et 3,1% chez Guy Hoquet (4,8% à Paris).

En 2017, si les taux demeurent bas et si le scrutin présidentiel ne provoque pas trop de "turbulences", la tendance devrait rester positive, estiment ces professionnels.