Immobilier - Vendre pour acheter, le coup de pouce du prêt achat-revente

Les prêts relais permettent d'emprunter de l'argent pour acheter un bien avec des facilités si l'on a un bien à revendre soi-même. Mais les dispositifs traditionnels génèrent parfois un endettement important. Le prêt achat-revente corrige en partie les limites des produits proposés en fondant tous les crédits en un seul.

Vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier et envisagez de prendre plus grand? Problème: le bien que vous occupez actuellement risque d'être long à céder alors que le lieu où vous voulez acheter peut partir rapidement. Autre cas classique: vous devez rapidement vous positionner pour un programme neuf, en devant verser une forte avance, pour un bien qui n'est pas encore construit.

Ce problème déjà ancien et relativement classique pour les familles qui s'agrandissent, et qui avaient déjà accédé à la propriété, avait jusque-là sa réponse: les prêts relais. Le principe est simple et efficace: la banque vous prête une nouvelle avance de capital à un taux souvent préférentiel, pouvant atteindre 70% de la valeur immobilière du bien que vous revendez, moins le capital restant dû du premier emprunt. Vous avez alors environ deux ans pour revendre votre ancien bien, et profiter donc du dispositif avantageux (et éventuellement de boucler votre premier crédit).

Problème: ce système a l'inconvénient, même avec un taux préférentiel, de faire grimper votre niveau d'endettement à des seuils très élevés, voire au-delà de la ligne rouge (parfois vers 40%). Les établissements financiers ont trouvé la parade en mettant en place le prêt achat-revente. La logique de base est exactement la même que le prêt relais: vous accédez à un capital et un taux en général favorable via le bien immobilier que vous possédez déjà.

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Mais le dispositif apporte quelques avantages en plus. La banque prêteuse fond les deux prêts en un seul en vous permettant généralement d'emprunter une avance de 70% de la valeur de l'ancien bien sans avoir à soustraire le capital restant dû du premier prêt. Le basculement sur un seul prêt permet alors d'ajuster le plan de financement pour assurer que les remboursements ne dépasseront pas les 33% des revenus.

L'inconvénient des systèmes de prêts relais repose cependant sur la difficulté d'obtenir un crédit de cette nature si le bien que vous achetez est situé dans une zone en tension et que celui que vous vendez ne l'est pas. Le système repose en effet sur la relative garantie de la revente de votre ancien bien à un prix de marché estimé. En cas de déséquilibre entre les deux, les banques, toujours averses au risque, seront moins conciliantes.