Vacances : quelles règles pour les locations saisonnières ?

Il est tentant, l'été venu, de proposer sa résidence principale (ou secondaire) comme location saisonnière, afin de financer en partie ses propres vacances. Toutefois, ce genre de location n'est pas sans encadrement explique pour France-Soir Thierry Vallat, avocat au barreau de Paris.

Les locations saisonnières échappent au droit commun des baux de location traditionnels et permettent ainsi, par exemple, au loueur de fixer librement le montant du loyer. Mais elles comportent néanmoins de nombreuses obligations pour le propriétaire cherchant à louer son bien de la sorte.

> Il faut respecter la durée maximum de location

Attention: si vous voulez louer votre résidence principale de manière saisonnière, vous êtes tenu de ne pas dépasser une durée de location maximum de 4 mois sur une année. Par ailleurs, toute location saisonnière ne doit pas excéder une saison, soit environ 3 mois, période au-delà de laquelle vous sortez de fait du cadre réglementaire de la location saisonnière (code du tourisme, article L324-1-1 et code de l'habitation, article L631-7-1 A).

La location saisonnière est conclue pour une durée déterminée, c'est-à-dire de date à date et le contrat n'est pas renouvelable. Ainsi, ni le propriétaire, ni le locataire n'ont besoin de donner congé pour quitter les lieux. 

> Quelles sont les formalités obligatoires pour le bailleur ?

Le bailleur est tenu de déclarer sa location saisonnière en mairie, sauf si c'est tout ou partie de sa résidence principale. A défaut, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu'à 450 euros. Attention, si vous êtes en copropriété, vous devez vérifier que le règlement de votre immeuble n'interdit pas le meublé touristique.  

Le propriétaire d’un logement de vacances doit remettre à son locataire un diagnostic obligatoire (état des risques naturels, miniers et technologiques) datant de moins de 6 mois au moment de la location. Il est conseillé de l’annexer au descriptif adressé au candidat locataire ou au plus tard de le remettre lors de la signature du bail, ainsi qu'un constat de risque d'exposition au plomb, si le logement a été construit avant 1949 et un diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est cependant pas obligatoire lorsque le logement est loué moins de 4 mois, consécutifs ou non, par an.

Il faut par ailleurs bel et bien un bail écrit pour les locations saisonnières. Le contrat doit être signé des deux parties et établi en autant d’exemplaires que de parties. Il faudra y rappeler  les principales informations comme l’identité précise du propriétaire et du locataire, la période et la durée de location, l’adresse du bien et ses principales caractéristiques (les distances qui séparent le logement de la mer, les moyens de transport à proximité, ou tout autre point d’intérêt etc.) et bien sûr fixer le prix demandé pour la période visée.  

Préalablement à la signature du contrat, le loueur a également l’obligation, qu’il soit professionnel ou non, de fournir un état descriptif des lieux (article L.324-2 du code du tourisme). Sur ce document vont figurer les coordonnées du propriétaire et de l'agence ainsi qu’un descriptif très complet des lieux loués (y compris sa situation géographique). Le descriptif doit répondre à toutes les questions portant sur le type de construction, situation du bien, une description détaillée de l’intérieur du logement – pour chaque pièce vous préciserez son état général, son équipement… Le bien que vous mettez en location doit en effet présenter les éléments d’équipement et de confort indispensables au quotidien des vacanciers. Qui doivent pouvoir y vivre confortablement en n’apportant que leurs effets personnels. À défaut, vous risquez une amende de 1.500 euros.

> Faire un état des lieux d’entrée et de sortie 

Il est indispensable d’établir un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clés au locataire, ainsi qu’à leur restitution. Pour être valables, ces documents doivent être aussi détaillés que possibles et signés par les deux parties.

Lors de l’état des lieux de sortie, si aucune dégradation n'est constatée, vous devrez alors restituer le dépôt de garantie dans le délai fixé dans le contrat de location signé.   

> Ne louer qu'un logement paisible et sécurisé, en bon état d’usage et de réparation 

Il convient de mettre à disposition de son locataire une maison qui soit habitable et dont tous les équipements fonctionnent sans danger pour les occupants (installation électrique, équipements ménagers etc.) et le tout conforme à l’état descriptif et à l’inventaire.

Vous êtes tenu de maintenir le logement de vacances en bon état pendant que vos locataires l’occupent. Toutes les éventuelles réparations autres que locatives pendant cette période sont à vos frais et dans les meilleurs délais, comme une machine en panne, une canalisation bouchée. 

En tant que bailleur saisonnier, vous devez permettre aux locataires de profiter sereinement de votre bien pendant leurs vacances. Attention donc aux travaux prévisibles dans l'environnement immédiat (voirie, travaux de voisinage etc.). Si vous maintenez la location, vous devez en informer le candidat locataire afin qu’il prenne la location en connaissance de cause et qu’il ne puisse se retourner contre vous.

Vous devez équiper votre bien d’un détecteur de fumée. Si vous disposez d’une piscine, vous avez l’obligation d’installer l’un des quatre dispositifs de sécurité validés par l'Association française de normalisation (Afnor) de type barrière, système d’alarme, couverture ou encore abris.

> Les arrhes et acomptes

Il n'existe pas de droit légal de rétractation en matière de location saisonnière. Si le locataire a versé une avance qualifiée d'arrhes, il peut cependant se rétracter en la perdant. Mais si l'avance est qualifiée d'acompte il doit payer la totalité du prix convenu pour la location, même s'il annule son séjour.  

Et n'oubliez pas bien entendu de déclarer les revenus tirés de la location saisonnière de votre résidence secondaire ou principale.