Immobilier: pourquoi les prévisions sont-elles souvent hasardeuses?

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Bernard Cadeau, édité par la rédaction
Publié le 25 janvier 2019 - 13:38
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Les taux des crédits immobiliers sont restés quasi stables en mai
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© PHILIPPE HUGUEN / AFP/Archives
Les prévisions immobilières passent souvent à côté de facteurs importants.
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Les prévisions immobilières fleurissent dans les médias ou les sites spécialisés mais ces prjections s'avèrent souvent erronées ou mal conçues. Pour cause: l'immobilier, s'il reste un actif, n'est pas un placement comme un autre et obéit à des tendances qui ne sont pas toujours économiques. L'analyse de Bernard Cadeau, ancien président du réseau Orpi, pour France-Soir.

Prévisions, prévisions! C’est un peu un rituel de début d’année et la question revient régulièrement: quel sera l’évolution du marché immobilier cette année? Alors, algorithmes à l’appui, cet exercice périlleux se transformerait-il en une science exacte éclairant à coup sûr le choix de tous les candidats à un projet immobilier?

La réponse est non bien sûr, mais nous professionnels de l’immobilier prenons le risque d’émettre une opinion sur ce qu’il adviendra du marché, sollicités que nous sommes par des médias eux-mêmes attendus par l’opinion. Mais, en toute circonstance, l’humilité doit être au rendez-vous car le risque d’erreur est présent. Nous devons donc tenter de le réduire au maximum.

Alors, comment un citoyen "grand public" peut-il s’y retrouver… et in fine y croire?

Il faut tout d’abord savoir qu’il y a de plus en plus d’émetteurs de chiffres et notamment depuis l’arrivée du web. Les professionnels de l’immobilier compilent leurs données et les replacent dans un contexte général, les portails de diffusion d’annonces y vont également de leurs prévisions. Les notaires commentent leurs chiffres et les projettent pour l’avenir immédiat, et d’autres encore se risquent à l’exercice. Bref, autant de sources qui rendent très difficile la prévision. A cet égard, j’appelle de mes vœux la compilation, par les professionnels eux-mêmes, de l’ensemble de leurs données chiffrées, afin d’être les plus exhaustifs possible et d’éviter ainsi les écarts entre prévisions et réalité. A ces difficultés s’ajoute une autre réalité: il n’y a pas un marché immobilier unique mais DES marchés très différents par exemple entre zones dites tendues (là où la demande est très forte ) et zones non tendues.

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La raison voudrait plutôt que les estimations se penchent sur des tendances générales, telles que la stabilité ou non des taux, la stabilité ou non des prix et la croissance des volume de ventes. Mais les prévisions, quelles qu’elles soient, ne doivent pas se résumer à quelques chiffres jetés en l’air. Elles doivent s’appuyer sur une analyse du marché ou plutôt des marchés. C’est un premier élément important: les chiffres de l’année écoulée sont-ils basés sur des tendances très établies? Le marché est-il en train de changer complètement? Il y existe toujours des fondamentaux économiques et financiers, et les ignorer serait fautif! Je ne me déroberai pas et vais vous livrer quelques prévisions, pas forcément conformes à la "doxa" actuelle.

Je veux ici m’arrêter sur un autre point, loin des chiffres et pourcentages, qui me parait fondamental, à savoir la nature particulière et tout à fait spécifique d’un projet immobilier. C’est d’abord un projet de vie ou de la vie: se loger pour soi, se loger en couple, investir, une famille qui s’agrandit, un divorce, un décès. Tous ces évènements, heureux ou malheureux ne se diffèrent pas et s’inscrivent donc à un certain moment dans un contexte de marché bien précis. Ces projets n’ont rien de comparable aux placements financiers, à la bourse, où les prévisions dictent les choix de l’investisseur.

En d’autres termes mon projet d’achat de ma résidence principale sera-t-il remis en cause si les taux varient de un ou deux points? Non, car c’est MON projet. Vais-je renoncer à la vente d’un bien suite à une succession si j’ai des droits à payer alors que les prix auraient baissé? Non car je suis contraint. Je pourrais multiplier les exemples.

Pour exprimer les choses autrement, l’immobilier ne peut pas s’apprécier comme un simple choix financier de placement type actions ou obligations. Ce n’est pas un actif comme un autre. Il s’apprécie sur un cycle plus long et il intègre des éléments affectifs, personnels et uniques de chaque individu.

Les prévisions de début d’année ne peuvent être qu’un indicateur des tendances, elles mêmes projetées après analyse des fondamentaux économiques. En l’occurrence il n’y a pas de bulle immobilière annonciatrice d’un retournement de marché, les taux d’intérêt resteront à un niveau bas, ne remonteront pas brutalement, mais ne baisseront plus (sauf à la marge), les prix resteront élevés dans les zones tendues mais seront corrigés ailleurs. Attention à une offre immobilière globalement plus faible qui va continuer de pousser sur les prix en zone tendue. Le déterminant restera le pouvoir d’achat réel des Français, notamment les primo accédants.

Ainsi que vous le constaterez je ne me suis pas hasardé à donner des chiffres précis pour les raisons évoquées plus haut, mais je m’avance clairement sur le reste, après analyse de 2018 et des éléments économiques actuels. Et je vous donne rendez-vous dans un an si vous le souhaitez pour comparer... en vous souhaitant la réalisation de tous vos projets immobiliers en 2019!

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